VORBEREITUNG DES GUTACHTENS

Unsere Wertermittlung wird von einem ausgebildeten und qualifizierten Sachverständigen für Wertermittlungen von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Beleihungswerten von Wohn- und Gewerbeermittlungen durchgeführt. Der Ablauf erfolgt je nach Aufgabenstellung in mehreren Schritten. In jedem Fall begint es mit dem Ersttermin. Dieser dient dem gegenseitigen Austausch von Informationen und der grundlegenden Datenerfassung. Das Objekt wird im Ersttermin besichtigt. Dann müssen von Ihnen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, aber keine Sorge, dies sind meist Unterlagen welche Sie beim Verkauf ebenfalls benötigen. Diese sind in einer Aufstellung aufgelistet, die Ihnen der Sachverständige übergibt.

Des weiteren benötigt der Sachverständige eine Vollmacht, die es ihm ermöglicht, bestimmte Unterlagen beim Bauamt, Grundbuchamt, Katasteramt, Gutachterausschuß sowie anderen Behörden und der Hausverwlatung abzufragen. So ist z.B. ein aktueller Grundbuchauszug für eine Wertermittlung unentbehrlich. Des weiteren besorgt er in der Regel eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Beim Bauamt erkundigt er sich über das Planungsrecht im Baugebiet Ihres Grundstücks bzw. Ihrer Immobilie.

Die weiteren wichtigen Unterlagen sind:

• Mietaufstellung oder Kopien der Mietverträge
• Baupläne und Baubeschreibung
• Wohn- und Nutzungsflächenberechnungen
• Modernisierungs-, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung nebst sämtlichen Nachträgen, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (ggf. auch mehr, wenn längerfristig Sanierungen vorgenomen wurden etc.); die letzte Jahresabrechnung der Hausverwaltung sowie den aktuellen Wirtschaftsplan und den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage
• Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)

AUFBAU DES GUTACHTENS

Im Gutachten müssen wesentliche folgende Angaben vorhanden sein:

• Angaben zum Bewertungsobjekt (Adresse, Grundbuchdaten, Katasterdaten; meist ein Foto)
• Der Bewertungsstichtag
• Grund oder Anlaß des Gutachtens
• Beschreibung und Begründung des gewählten Wertermittlungsverfahrens
• Durchführung des Ermittlungsverfahrens (Bodenwertermittlung, Ertragswertermittlung, Sachwertermittlung, Vergleichswertermittlung) – die Bodenwertermittlung ist immer am Anfang durchzuführen, danach folgende je nach Objekt, Datenlage und anzuwendendm Verfahren eine oder zwei der drei genannten Verfahren)
• Ableitung des Markt- oder Verkehrswertes aus den Verfahrensergebnissen

Kurz- oder Langgutachten

Ein Gutachten kann durchaus 10, 20 oder 30 und mehr Seiten umfassen, ggf. mit Anlagen (Kartenmaterial, Grundrisse, Mietaufstellungen, Auszüge aus dem Grundbuchauszug, Fotos etc.) Für den Verkauf ist es nicht immer nötig, ein so umfassendes Gutachten ausarbeiten zu lassen. Viele Eigentümer möchten vor dem Verkauf nur eine kostenfreie Werteinschätzung, um einen auf dem Markt realistisch zu erzielenden Preis genannt zu bekommen.

Ein erfahrender Sachverständiger wird dennoch eine möglichst umfangreiche Datenaufnahme durchfürhen, Einsicht in die Kaufpreissammlung nehmen und sich jegliche den Immobilienwert dokumentierenden Unterlagen beschaffen, bevor er sich zu einer Markteinschätzung äußert. Es wird dann kein schriftlich und ausführlich ausgearbeitetes Gutachten sein, sondern eine qualifizierte Stellungnahme mit einer Wertstpanne.

Einige Immobilienportale bieten diese Wertspannenschätzung gegen eine geringe Gebühr an. Deren Vorteil besteht darin, daß heute fas jede verkaufte Immobilie erst einmal in einem der gängigen Portale inseriert wird (wie etwa Immobilienscout, Immonet, Immowelt, Kalaydo und einige andere). Aus diesem Datenmaterial kann man natürlich mit entsprechend eingesteller Software Vergleichspreise ableiten – zumindest auf der Angebotsseite. Die Portale wissen selten zuverlässig den genauen Preis, für den das jeweilige Objekt dann schlußendlich auf verkauf wurde. Denn dieser ist nur im Kaufvertrag enthalten und den bekommen außer den Vertragsparteien nur der Notar, das Finanzamt und der Gutachterausschuß – letzterer wertet die Verträge für die Kaufpreissammlung aus und erstellt z.B. darauf basierend auch den jährlichen Immobilienmarktbericht.

Für Wertermittler ist dieser Marktbericht eine unentbehrliche Grundlage seiner Wertermittlung. Man muß also diese fehlenden Bestandteile einer Online-Ermittlung bedenken, wenn man sich eine solche erstellen läßt. Außerdem ist jede Immobilie ein individuelles Objekt, und selten stimmen gebrauchte Immobilien (also nicht Neubau) völlig überein.

DEFINITION MARKTWERT